Aнaлитики рынкa нeдвижимoсти призывaют укрaинцeв быть oстoрoжными.
Нeсмoтря нa слoжнoe экoнoмичeскoe пoлoжeниe в стрaнe, в стoлицe стрoитeльствo нoвoгo жилья нaбирaeт oбoрoты. Нo экспeрты сoвeтуют быть oстoрoжнee с влoжeниями в нeдвижимoсть и пугaют oчeрeдным «пузырeм», пeрeдaeт Xрoникa.инфo с ссылкoй нa Вeсти-ua.
Рaзгaдкa фeнoмeнa
Склaдывaeтся впeчaтлeниe, чтo кризис зaстрoйщикaми нипoчeм. Нeмaлo билбoрдoв Киeвa рeклaмируют нoвoстрoйки в рaзныx рaйoнax и ближaйшeм пригoрoдe. В чeм жe рaзгaдкa фeнoмeнa? Мoжнo прeдпoлoжить нeскoлькo oснoвныx oбъяснeний.
Вo-пeрвыx, начавшийся в Украине в 2014 году банковский кризис, все еще далек от завершения. Банки продолжают ликвидироваться, так что украинцы не торопятся доверять свои накопления финансовым учреждениям. Немногие платежеспособные граждане полагают, что недвижимость является в нынешних условиях наиболее надежным пристанищем для более-менее свободных средств.
Во-вторых, многие строительные фирмы, по сути, являются финансовыми пирамидами – чтобы завершить предыдущий дом, они начинают собирать деньги под строительство следующего, и так далее. Поэтому в Киеве, несмотря на кризис, появляются новые стройки. В столице в 2016 году было сдано около 1,3 млн квадратных метров жилья (а в этом году по прогнозам ожидается чуть ли не вдвое больше) – это 20,3 тыс. квартир (рекорд с начала 2000-х). Но лишь 5,2 тыс. из них были проданы, т.е. более 15 тыс. квартир простаивают. И, тем не менее, застройщики не спешат сбрасывать цены и устраивать распродажи вроде «купил квартиру – паркинг в подарок».
«На рынке жилой недвижимости продолжает расти предложение, однако спрос ограничен и весомых факторов для его увеличения в краткосрочном периоде нет. Это формирует избыточное предложение, которое постепенно накапливается. Объемы кредитования слишком малы, чтобы стимулировать спрос и влиять на цены», — говорится в отчете Нацбанка.
Тут все стороны ищут свои выгоды. Строители не могут снизить цены до себестоимости, поскольку не смогут достроить начатое. Банкиры беспокоятся о том, что «несознательные» граждане свои сбережения несут не к ним, а к застройщикам. Украинцы же находятся в ожидании либо снижения цен, либо роста своих доходов. Но, по всей видимости, ждать придется долго.
В-третьих, несколько лет назад, в период стабильной экономики с соответствующими зарплатами, отечественные строительные фирмы начали проектировать дома с увеличенным метражом квартир – надеялись, что со стороны украинцев будет спрос. Но три года назад ситуация резко изменилась, и квартиры большого метража сейчас просто не востребованы. У сегодняшних реальных покупателей денег хватает лишь на дешевое малогабаритное жилье. А поскольку перепланировать построенные дома под нынешние реалии невозможно, множество готовых квартир простаивают в ожидании своих хозяев.
Строительные гонки
Между тем эта строительная гонка набрала такой темп, что притормозить уже трудно. На сайте практически любого застройщика можно найти квартиры на любой вкус — от гостинок эконом-класса до роскошных пентхаусов, которые годами не продаются из-за заоблачной цены.
Кроме того, есть еще один немаловажный момент: население Украины постепенно сокращается. Причем, как естественным образом, так и вследствие значительной миграции. И если в первые годы независимости считалось, что нас 52 миллиона, то сейчас даже Госстат говорит о 42 млн человек.
«Предупреждение для потенциальных инвесторов, — пишет на своей странице в соцсети президент ВОО «Лига экспертов Украины» Светлана Бовсуновская. – В 2018 году на первичном рынке недвижимости может сложиться такая же ситуация, как в 2008. На рынке образовался мыльный пузырь, который вынужден будет лопнуть не сегодня, так завтра. Что делать инвесторам, если строительство их домов остановится? Советую подумать о механизмах защиты имущественных прав на свои квартиры уже сегодня, пока еще заказчики и застройщики на своих местах, а не разбежались по всему миру…»
Каковы же реальные возможности обезопасить свои вложения в строительство? Юристы говорят, что их практически нет.
«Возврат уплаченных денег происходит исключительно через суд, — комментирует юрист Андрей Вигиринский. – Можно посмотреть условия, которые предусмотрены на случай отказа инвестора от сделки, но в этом случае неизбежно придется столкнуться со штрафными санкциями. Хотя по факту в итоге можно будет получить большую сумму, чем в случае, когда стройка уже заморожена и у застройщика нет ресурса для возмещения и компенсаций».
Эксперты напоминают, что паника – плохой помощник в любом деле. Поэтому тем, кто уже заключил договор и оплатил сделку, лучше всего спокойно ждать завершения строительства. Остальным же стоит хорошо подумать и внимательно изучить информацию о застройщике, прежде чем вкладываться в новое жилье.
Покупателей хотят обезопасить
Тем временем депутаты предложили защитить инвесторов новостроек – в ВР внесен законопроект №7128 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины в целях защиты имущественных прав лиц, которые приобрели квартиры и нежилые помещения в объектах незавершенного строительства».
В пояснительной записке к документу говорится: сегодня из-за пробелов в законодательстве права требования на квартиры и нежилые объекты по договорам инвестирования между застройщиками и покупателями не подлежат государственной регистрации. В связи с этим инвестор подвержен двум основным рискам.
1.Обладатели права требования по договору инвестирования совершенно не защищены от двойных продаж квартир недобросовестным застройщиком.
2. Ввод в эксплуатацию жилых объектов нередко затягивается из-за обнаруженных нарушений и недостоверной информации о проекте.
Юристы соглашаются: с принятием такого закона права инвесторов на самом деле будут защищены лучше.
— Сейчас, даже оплатив полную стоимость квартиры в строящемся доме, инвестор не получает на нее имущественных прав, — разъясняет Андрей Вигиринский. – А законопроект №7128 вводит понятие имущественного права на объект строительства. Причем это право не только зафиксировано в договоре, но и подлежит обязательной регистрации в государственном реестре. Таким образом, закон обезопасит покупателя от повторной продажи его квартиры недобросовестным застройщиком, а, кроме того, он будет иметь право на конкретную квартиру, а не на «воздух».
Что будет с ценами
Пока потенциальные покупатели явно выжидают, надеясь на то, что жилье будет дешеветь, эксперты говорят, что снижать цены на наиболее популярное сегодня жилье эконом-класса застройщикам уже некуда. Ведь цены на стройматериалы продолжают расти, зарплату самим строителям также нужно индексировать.
Что касается квартир средней и высокой ценовой категории, то на них время от времени устраиваются акции со скидками в 15-25% и подарками, но положительный эффект минимален.
Вместе с тем, эксперты отмечают тенденцию последних лет: при общем уменьшении численности населения страны, растет число жителей крупных городов. К примеру, киевлян в ближайшие годы станет на четверть больше — с нынешних 4 до 5 млн человек. А вместе с пригородами – и вовсе 7,5 млн. И чтобы всех этих новоиспеченных столичных жителей обеспечить жильем, в ближайшие 8 лет понадобится порядка 300 тыс. квартир.
Учитывая все эти факторы в совокупности, эксперты говорят, что резких колебаний цен на рынке недвижимости ожидать не стоит. Но это вовсе не означает, что стоимость квартир замрет на месте. Из-за роста цен (в т.ч. на стройматериалы и оплату труда) постепенно будут «подрастать» самые популярные однокомнатные квартиры площадью до 50 квадратных метров. А вот продавцы элитного жилья продолжат завлекать покупателей акциями и подарками — там есть возможности для снижения цен.
Падение цен на вторичном рынке продолжится примерно на 0,5% в месяц. Ведь помимо изношенных коммуникаций возрастные здания имеют и низкую энергоэффективность. В таких квартирах невозможно установить приборы учета тепла, что вызывает перерасход и так непомерно дорогого отопления.
